Un Conservador esta definido en el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales:
Son conservadores los ministro de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes.
En concreto un Conservador de Bienes Raíces es un abogado que tiene la función de custodiar y actualizar los registros de la propiedad inmueble en Chile, con el fin de garantizar la seguridad jurídica de los propietarios y de los terceros que tengan algún interés sobre los bienes raíces.
Entre los registros que lleva un CBR se encuentran el Registro de Propiedad, el Registro de Hipotecas y Gravámenes, y el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Estos registros permiten conocer la historia de la propiedad inmueble, es decir, quiénes han sido sus dueños, qué derechos reales o personales existen sobre ella, y qué limitaciones o restricciones tiene para su disposición o uso.
Para que una persona adquiera la propiedad de un bien raíz, no basta con que celebre un contrato de compraventa con el vendedor. El contrato de compraventa es una gestión necesaria, dado que como instrumento representa el “título traslaticio de dominio”, que sirve para efectuar la “Tradición”.
La tradición en es el modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entrega material o simbólica de la cosa por parte del que la enajena al que la adquiere, con el ánimo de transferir el dominio. Es decir, es el acto por el cual el dueño de una cosa la entrega a otra persona que la compra o recibe por otro título, con el fin de hacerla dueña de ella. La tradición es un requisito esencial para que se produzca la transferencia del dominio, según lo dispone el artículo 670 del Código Civil, y para bienes raíces se realiza mediante la inscripción del título respectivo en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentre ubicado el inmueble
Esta inscripción es lo que se denomina Inscripción de Dominio, y es el acto que le otorga al comprador la calidad de propietario frente a terceros.
Por ejemplo, si Juan compra una casa a Pedro en Rancagua, debe inscribir el contrato de compraventa en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rancagua. De esta forma, Juan se convierte en el dueño legal de la casa y puede ejercer todos los derechos que le corresponden como tal.
Asimismo, para que una persona pueda constituir una hipoteca o un gravamen sobre un bien raíz, debe inscribir el título en el Registro de Hipotecas y Gravámenes correspondiente al CBR del lugar donde se ubica el inmueble. Esta inscripción es lo que se denomina inscripción de gravamen, y es el acto que le otorga al acreedor la preferencia para cobrar su crédito con el producto de la venta del inmueble.
Por último, para que una persona pueda saber si un bien raíz está afecto a alguna interdicción o prohibición de enajenar, debe consultar el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar correspondiente al CBR del lugar donde se ubica el inmueble. Este registro contiene las anotaciones de las sentencias judiciales o administrativas que impiden o restringen la disposición o el uso del bien raíz, como por ejemplo, las medidas precautorias, las declaratorias de herederos, las liquidaciones de sociedad conyugal, etc.
Por ejemplo, si Carlos quiere vender una parcela que heredó de su padre en Curicó, debe consultar el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces de Curicó. De esta forma, podrá saber si la parcela está sujeta a alguna medida judicial o administrativa que le impida venderla o que requiera algún requisito previo.
En resumen, un Conservador de Bienes Raíces en Chile es un profesional del derecho que tiene la responsabilidad de mantener los registros públicos de la propiedad inmueble, con el objetivo de brindar seguridad jurídica a los propietarios y a los interesados en los bienes raíces. Su labor es fundamental para el desarrollo económico y social del país, ya que facilita las transacciones inmobiliarias y previene los conflictos o fraudes. Para acceder a la información registral, se pueden solicitar certificados o realizar consultas en línea a través de los portales web de cada Conservador de Bienes Raíces.
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