El 13 de abril de 2022 se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.442 que aprueba la nueva ley sobre copropiedad inmobiliaria, que reemplaza íntegramente a la antigua Ley 19.537. Esta ley regula los aspectos jurídicos, administrativos y urbanísticos de los condominios, que son formas especiales de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble. La nueva ley introduce varias novedades y cambios importantes para los condominios, tanto existentes como futuros. A continuación, te explicamos algunos de ellos:
Tipos de condominios
La nueva ley distingue dos tipos de condominios:
– Tipo A o Condominio de unidades en terreno común: es aquel en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades construidas o por construir en un terreno común, quedando bajo el dominio común el resto del terreno y otros bienes o instalaciones. Por ejemplo, un edificio de departamentos o un conjunto habitacional.
– Tipo B o Condominio de sitios urbanizados: es aquel en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes. Por ejemplo, un loteo con sitios individuales.
Cada tipo de condominio tiene sus propias normas y requisitos para su constitución, funcionamiento y administración.
Organismos reguladores y fiscalizadores
La nueva ley crea dos organismos encargados de regular y fiscalizar los condominios:
– El Registro Nacional de Administradores de Condominios: es una plataforma pública donde pueden inscribirse las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administración de condominios. Este registro será orientado por el Ministerio de Economía, Fomento y Turismo y tendrá por objeto garantizar la idoneidad técnica y moral de los administradores, así como también facilitar el acceso a la información sobre sus antecedentes profesionales y sanciones aplicadas.
– La Secretaría Ejecutiva de Condominios: es una unidad dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que tendrá por objeto velar por el cumplimiento de la ley y su reglamento, así como también brindar asesoría técnica y jurídica a los copropietarios, administradores y autoridades competentes. Esta secretaría podrá fiscalizar e inspeccionar los condominios e imponer multas por infracciones a la ley.
Derechos y obligaciones de los copropietarios
Los copropietarios tienen una serie de derechos y obligaciones establecidos en la ley, entre los que destacan:
– Derecho a usar y gozar libremente de su unidad y de los bienes comunes, sin perjudicar ni alterar el uso y goce legítimo de los demás copropietarios.
– Derecho a participar en las asambleas de copropietarios con voz y voto, según su cuota proporcional al valor del condominio.
– Derecho a elegir y ser elegido como miembro del comité de administración o como administrador del condominio.
– Derecho a impugnar judicialmente las disposiciones del reglamento de copropiedad que sean contrarias a la ley o a las características propias del condominio.
– Obligación de contribuir al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios del condominio, según su cuota proporcional al valor del condominio.
– Obligación de cumplir con el reglamento de copropiedad y los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y el comité de administración.
– Obligación de mantener en buen estado de conservación y aseo su unidad y los bienes comunes que le correspondan.
– Obligación de informar al administrador del condominio sobre cualquier cambio en la titularidad o el uso de su unidad.
Administración y gestión de los condominios
La nueva ley introduce varias novedades en materia de administración y gestión de los condominios, entre las que se pueden mencionar:
– Permite el uso de medios telemáticos para la convocatoria, celebración y votación de las asambleas de copropietarios, siempre que se garantice la identidad, participación y expresión de voluntad de los asistentes.
– Establece quórums más flexibles para la adopción de acuerdos en las asambleas de copropietarios, según la materia y el tipo de condominio. Por ejemplo, se reduce el quórum para modificar el reglamento de copropiedad de un 75% a un 67% del total de los derechos en el condominio tipo A, y se establece un quórum del 50% para aprobar el presupuesto anual de gastos comunes en ambos tipos de condominios.
– Regula el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico o similares, resguardando la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio. Para ello, se exige que el reglamento de copropiedad contemple esta posibilidad y establezca las condiciones y requisitos para su ejercicio, así como también las sanciones por su incumplimiento. Además, se faculta al administrador del condominio para exigir a los propietarios o arrendatarios que informen sobre el uso temporal que le den a sus unidades y para cobrarles una cuota adicional por concepto de gastos comunes.
– Prohíbe la discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales o sociales de los copropietarios u ocupantes del condominio, así como la tenencia de mascotas y animales de compañía. Para ello, se establece que el reglamento de copropiedad no podrá contener disposiciones que impidan o restrinjan injustificadamente el acceso o permanencia en el condominio por motivos tales como la actividad laboral, la condición socioeconómica, la nacionalidad, la etnia, la religión, la orientación sexual, la identidad o expresión de género, la discapacidad o la tenencia responsable de mascotas y animales de compañía. Además, se faculta al administrador del condominio para denunciar ante la Secretaría Ejecutiva de Condominios las disposiciones discriminatorias que detecte en el reglamento.
Adecuación a la nueva ley
Los condominios que se acogieron a la antigua ley deberán adecuar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva ley dentro del plazo de un año contado desde la publicación del reglamento respectivo. Para ello, deberán convocar a una asamblea extraordinaria con ese fin y aprobar las modificaciones con el quórum correspondiente. En caso contrario, se aplicarán las normas supletorias establecidas en la nueva ley.
Beneficios de la nueva ley
Esta ley tiene varios beneficios para los copropietarios, entre los que se pueden destacar:
– Moderniza y simplifica el régimen jurídico, administrativo y urbanístico de los condominios, incorporando nuevas figuras y conceptos que se adaptan a las necesidades actuales.
– Fortalece la participación y representación de los copropietarios en las decisiones que afectan al condominio, facilitando el uso de medios telemáticos y flexibilizando los quórums.
– Protege los derechos e intereses de los copropietarios frente a posibles abusos o arbitrariedades por parte del administrador, del comité de administración o de otros copropietarios.
– Promueve una convivencia armónica y respetuosa entre los habitantes del condominio, prohibiendo la discriminación arbitraria y fomentando la tenencia responsable
La nueva ley de copropiedad inmobiliaria en Chile representa un avance significativo para regular y mejorar la convivencia y gestión de los condominios, tanto existentes como futuros. Esta ley busca adaptarse a las nuevas realidades y necesidades de los copropietarios, incorporando nuevas figuras y conceptos, así como también estableciendo derechos y obligaciones más claros y equitativos. Además, crea dos organismos encargados de regular y fiscalizar los condominios, garantizando su cumplimiento y brindando asesoría y apoyo a los copropietarios. Los condominios que se acogieron a la antigua ley deberán adecuar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva ley dentro del plazo de un año. Esperamos que este artículo te haya sido útil e informativo. Si tienes alguna duda o consulta sobre la nueva ley de copropiedad inmobiliaria en Chile, puedes contactarnos a través de nuestro sitio web.